恶意降价，负首付……房企魔幻操作背后的真正困局

先提个问题，全家人一起赚钱攒钱，你觉得需要多少年才能买得起一套房子？

在咱们国家，这个答案是：不吃不喝，需要12.4年。

诸葛找房数据显示，2022年全国100个重点城市平均房价收入比为12.4。这个数字就是用房子总价除以家庭年收入，它代表的是你全家人工资一到手全存起来，一分钱都不花，在这种苛刻的条件之下，全家人需要12.4年才能买到当地的一套中等住宅。

在一线城市，你需要30.4年，排名第一的深圳甚至需要36.5年。

很多人的一生都是围着一套房子在转。作为民生焦点，只要跟房地产沾边的消息一爆出来，各种社交媒体都会铺天盖地议论。

那最近房企又整了哪些花活儿？房子为什么卖不动？房地产投资还行不行？这期视频我们就来解答这些问题，一起聊聊国民经济的支柱行业——房地产。

最近几年，房子是真不好卖，用建行董事长的话来说那就是：买完一套房，第二天就能赚钱，能让你又住着、又赚钱的时代已经过去了。

今年以来，为了回笼资金，开发商们不得不搞起各种花式促销：昆山某开发商因为“擅自大幅降价”，七折卖房被处罚；还有开发商搞起了买房“负首付”的涉嫌违规操作。现在不光是新房难卖，二手房的房东们也快遭不住了。以Up主所在的城市广州为例，5月24日这天，广州通过贝壳平台卖出的二手房共有57套，同时新上架房源却有557套，足足是卖出量的近十倍（数据来源：贝壳数据）。二手房买主们现在可硬气起来了，张嘴就砍价30%、50%的那都不算新鲜事儿，二手房挂牌量攀升、越卖越多已经成为很多地区的新常态。

在楼市热度不及当年的背景下，2022年，房地产行业经历了近10年中净利润降幅最严重的一年。其中，一级行业房地产指数成分股中的115家房企中，有73家的净利润降幅超过10%，有20家降幅甚至超过100%（数据来源：Wind，中国银河证券研究院）。

这主要是因为很多房企在“收入”这头出了问题。过去3年，疫情的影响叠加房企资金链紧张，部分房企施工进度不及预期，延迟交付，前期的销售收入无法及时转入结算收入，从而影响了净利润。

净利润一下降，房企的经营就容易出乱子。据统计，近10年以来，共有21家房企陷入退市风波。 其中，光2022年以来就有11家房企退市，占总体约为52%（数据来源：365财经）。

同时，百强房企的门槛也越降越低。全口径销售金额门槛已经从2019年的257.4亿元下降至2022年的141.1亿元，降幅超过了45%（数据来源：CRIC《2019-2022年中国房地产企业销售榜单》）。

这些数据都指向了一个结论：最近几年，房子是真的卖不太动了。

分析一下原因，主要在于这几方面。

从需求侧来看，随着“房住不炒”政策的广泛宣传，房地产的投机需求大幅削弱，对房地产整体需求造成了不小的冲击。

而在有真实住房需求的群体当中，一部分人出于对房价下跌的预期，担心“高位站岗”，暂时选择了观望。

此外，还有像我一样在一二线城市打拼的“打工人”，看了一眼房价，又看了一眼工资单，最后还是默默选择了租房。收入和房价的不匹配让租房成为更多年轻人的偏爱。以“打工人聚集地”深圳为例，在深圳，81.5%的人都在租房（数据来源：深圳青年租房报告），相比之下，买房反倒成了“小众”需求。

房价下跌预期、对交付的担忧以及收入与房价不匹配，成为飘在房地产行业上面的三朵乌云。

从更长远的角度来看，未来五年，在城镇化率增速放缓，人口出生率下滑的情况下，商品房销售将可能继续稳中有降。

那从投资的角度讲，房地产行业还值得考虑吗？

作为一个10万亿规模的行业，房地产行业仍然蕴含着不容忽视的投资机会。随着许多民营房企的违约出清，龙头房企，尤其是具有央企、国企背景的公司，在行业中的优势更加凸显。

央国企项目资源的来源相对稳定，承担了城市建设的很多任务；而且“手有余粮”，在拿地上更加放得开手脚。比如说，2022年，拿地价值最高的10家房企中，有7家是央国企。

除了央国企，一些房企的股票出现了“超低价”的情况，这中间就可能蕴含着优质标的被错误定价的投资机会。

因此，当下房地产相关的投资机会，更需要我们洞若观火、精挑细选。“千淘万漉虽辛苦”，但我们会陪伴大家，一起见证“吹尽狂沙始到金”的未来。

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