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恶意降价,负首付……房企魔幻操作背后的真正困局

日期:2023-07-26

先提个问题,全家人一起赚钱攒钱,你觉得需要多少年才能买得起一套房子?

在咱们国家,这个答案是:不吃不喝,需要12.4年。

诸葛找房数据显示,2022年全国100个重点城市平均房价收入比为12.4。这个数字就是用房子总价除以家庭年收入,它代表的是你全家人工资一到手全存起来,一分钱都不花,在这种苛刻的条件之下,全家人需要12.4年才能买到当地的一套中等住宅。

在一线城市,你需要30.4年,排名第一的深圳甚至需要36.5年。

很多人的一生都是围着一套房子在转。作为民生焦点,只要跟房地产沾边的消息一爆出来,各种社交媒体都会铺天盖地议论。

那最近房企又整了哪些花活儿?房子为什么卖不动?房地产投资还行不行?这期视频我们就来解答这些问题,一起聊聊国民经济的支柱行业——房地产

最近几年,房子是真不好卖,用建行董事长的话来说那就是:买完一套房,第二天就能赚钱,能让你又住着、又赚钱的时代已经过去了。

今年以来,为了回笼资金,开发商们不得不搞起各种花式促销:昆山某开发商因为“擅自大幅降价”,七折卖房被处罚;还有开发商搞起了买房“负首付”的涉嫌违规操作。现在不光是新房难卖,二手房的房东们也快遭不住了。以Up主所在的城市广州为例,524日这天,广州通过贝壳平台卖出的二手房共有57套,同时新上架房源却有557套,足足是卖出量的近十倍(数据来源:贝壳数据)。二手房买主们现在可硬气起来了,张嘴就砍价30%50%的那都不算新鲜事儿,二手房挂牌量攀升、越卖越多已经成为很多地区的新常态。

在楼市热度不及当年的背景下,2022年,房地产行业经历了近10年中净利润降幅最严重的一年。其中,一级行业房地产指数成分股中的115家房企中,有73家的净利润降幅超过10%,有20家降幅甚至超过100%(数据来源:Wind,中国银河证券研究院)。

这主要是因为很多房企在“收入”这头出了问题。过去3年,疫情的影响叠加房企资金链紧张,部分房企施工进度不及预期,延迟交付,前期的销售收入无法及时转入结算收入,从而影响了净利润。

净利润一下降,房企的经营就容易出乱子。据统计,近10年以来,共有21家房企陷入退市风波。 其中,光2022年以来就有11家房企退市,占总体约为52%(数据来源:365财经)。

同时,百强房企的门槛也越降越低。全口径销售金额门槛已经从2019年的257.4亿元下降至2022年的141.1亿元,降幅超过了45%(数据来源:CRIC2019-2022年中国房地产企业销售榜单》)。

这些数据都指向了一个结论:最近几年,房子是真的卖不太动了。

分析一下原因,主要在于这几方面。

从需求侧来看,随着“房住不炒”政策的广泛宣传,房地产的投机需求大幅削弱,对房地产整体需求造成了不小的冲击。

而在有真实住房需求的群体当中,一部分人出于对房价下跌的预期,担心“高位站岗”,暂时选择了观望

此外,还有像我一样在一二线城市打拼的“打工人”,看了一眼房价,又看了一眼工资单,最后还是默默选择了租房。收入和房价的不匹配让租房成为更多年轻人的偏爱。以“打工人聚集地”深圳为例,在深圳,81.5%的人都在租房(数据来源:深圳青年租房报告),相比之下,买房反倒成了小众需求

房价下跌预期、对交付的担忧以及收入与房价不匹配,成为飘在房地产行业上面的三朵乌云。

从更长远的角度来看,未来五年,在城镇化率增速放缓,人口出生率下滑的情况下,商品房销售将可能继续稳中有降

那从投资的角度讲,房地产行业还值得考虑吗?

作为一个10万亿规模的行业,房地产行业仍然蕴含着不容忽视的投资机会。随着许多民营房企的违约出清,龙头房企,尤其是具有央企、国企背景的公司,在行业中的优势更加凸显。

央国企项目资源的来源相对稳定,承担了城市建设的很多任务;而且“手有余粮”,在拿地上更加放得开手脚。比如说,2022年,拿地价值最高的10家房企中,有7家是央国企。

除了央国企,一些房企的股票出现了“超低价”的情况,这中间就可能蕴含着优质标的被错误定价的投资机会。

因此,当下房地产相关的投资机会,更需要我们洞若观火、精挑细选。“千淘万漉虽辛苦”,但我们会陪伴大家,一起见证“吹尽狂沙始到金”的未来。

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